近日，海南將在12月18日封關的消息刷爆朋友圈，于是就有人問了，海南封關和不封關的區(qū)別在哪？海南封關后房子會漲價嗎？在海南買了房子能落戶嗎？圍繞這3個問題，博宇會計的小博就跟大家詳細說說。

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一、海南封關和不封關的區(qū)別在哪？

（一）貿易便利性：從“層層審批”到“自由進出”

不封關時：貨物進出海南就像進出內地其他城市一樣，需要經過復雜的海關手續(xù)。比如一家服裝出口企業(yè)，每次進出口都要準備大量文件，耗時耗力，還可能因進口國征收關稅導致產品價格失去競爭力。

封關后：海南變成“境內關外”特殊區(qū)域，絕大多數(shù)進口商品免關稅（禁限類除外），貨物進出更自由。例如，澳大利亞牛肉進入海南免關稅，加工后成本降低25%，再銷往內地也更便宜。

（二）稅收優(yōu)惠：從“少數(shù)人享福”到“普惠大眾”

不封關時：只有部分企業(yè)（如高新技術產業(yè)）能享受15%企業(yè)所得稅優(yōu)惠，普通企業(yè)仍按25%繳稅;個人所得稅優(yōu)惠僅限年收入30萬以上的高端人才。

封關后：幾乎所有海南注冊企業(yè)（負面清單除外）都能享受15%企業(yè)所得稅;個人所得稅門檻大降，只要在海南住滿183天，就能按3%、10%、15%三檔低稅率繳稅，普通白領也可能受益。

（三）人員進出：從“有限開放”到“開門迎客”

不封關時：外國人入境主要靠59國免簽政策，覆蓋國家少且停留受限。比如一位巴西商人來海南考察，可能需要提前辦繁瑣的簽證。

封關后：免簽國家范圍擴大（網(wǎng)傳或超100國），外籍專業(yè)人士（如醫(yī)生、教師）可更自由來瓊工作，甚至能在海南國企擔任高管。

（四）企業(yè)運營：從“束手束腳”到“放手干”

不封關時：外資進入金融、電信等行業(yè)受限，跨境資金流動需審批。例如，一家外資銀行在海南設分行，可能因股權比例限制無法開展核心業(yè)務。

封關后：遵循 “非禁即入”原則，外資準入大幅放寬（如允許外資辦醫(yī)院、學校）;資金流動更自由，企業(yè)可便捷跨境投融資。比如海南的互聯(lián)網(wǎng)公司能直接引入境外技術，加速產品開發(fā)。

（五）居民生活：從“免稅購物”到“島民福利”

不封關時：離島游客每年有10萬元免稅購物額度，但島內居民買進口商品仍需繳稅。

封關后：島內居民購買進口商品免關稅且不限額度（如奢侈品、電子產品便宜10%~30%），一瓶英國威士忌可能打七折;游客仍限10萬元/年。

（六）潛在挑戰(zhàn)：物價與監(jiān)管風險

不封關時：物價相對穩(wěn)定，但產業(yè)升級慢。

封關后：

利好：就業(yè)機會增多（如外資企業(yè)入駐）、國際醫(yī)療/教育資源引入;

挑戰(zhàn)：房價可能上漲（如三亞）、普通居民或難承受奢侈品消費，需防范走私（如免稅商品非法流入內地）。

（七）總結對比表

總之，封關不是“封閉”，而是讓海南從政策特區(qū)升級為國際開放樞紐：不封關能發(fā)展，但天花板明顯;封關后，企業(yè)成本更低、百姓購物更爽、海南競爭力更強，目標是成為“香港+佛羅里達”式的國際節(jié)點。

（依據(jù)來源：政府發(fā)布會、政策解讀、民生影響分析）

二、海南封關后房子會漲價嗎？

根據(jù)最新政策動態(tài)和市場分析，海南2025年封關后房價整體會溫和上漲，但不會暴漲，且不同區(qū)域、不同房產類型差異極大。

（一）整體趨勢：穩(wěn)中有升，但不會瘋漲

1、上漲動力

需求增加：封關后企業(yè)大量入駐（如三亞崖州灣科技城已新增2萬崗位），人才流入帶來住房需求;外資購房限制取消，三亞高端小區(qū)外資占比達40%，推高核心區(qū)房價。

供應減少：2018年起海南實行“雙暫停”政策（停批住宅用地），住宅用地占比不到40%，加上現(xiàn)房銷售制度拉長新房上市周期，新房越來越少。舉例：海口江東新區(qū)因企業(yè)扎堆，寫字樓租金1年漲18%;三亞海棠灣高端住宅因外資搶購，半年漲4%。

2、抑制暴漲的因素

政策嚴控：海南堅持“房住不炒”，非本地戶籍購房仍需2-5年社保，封關后全面放開限購可能性極低。

安居房分流：政府計劃建25萬套安居房，價格僅為商品房的60%（如?？诎簿臃?/span>1.2萬/㎡，周邊商品房1.8萬/㎡），分流剛需壓力。

經濟基礎限制：海南GDP全國靠后，若醫(yī)療、教育配套跟不上，房價缺乏長期支撐。

（二）區(qū)域分化：有的漲，有的跌

1、必漲區(qū)域（產業(yè)+人口支撐強）

?？凇⑷齺喼鞒菂^(qū)：配套成熟，企業(yè)總部集聚。如?？诮瓥|新區(qū)、三亞崖州灣科技城周邊，因人才涌入，房價年漲幅預計8%-12%。

儋州洋浦、博鰲樂城：洋浦是自貿港先行區(qū)，企業(yè)扎堆帶來剛性住房需求;博鰲樂城吸引高凈值醫(yī)療旅游人群，高端住宅需求旺。

2、可能跌的區(qū)域（產業(yè)弱+庫存高）

中西部市縣（如五指山）：配套差、人口少，房價可能持平甚至微跌。

旅游地產扎堆區(qū)（如陵水、萬寧）：淡季空置率超50%，若缺乏產業(yè)導入，投資客拋盤可能導致價格回調。舉例：陵水香水灣大量海景房空置，業(yè)主降價10%也難出手。

（三）不同房子類型：漲跌不一

（四）普通人該怎么做？

1、自住剛需：

優(yōu)先選海口、三亞主城區(qū)或產業(yè)園區(qū)周邊（如江東新區(qū)），配套全、抗跌性強。

避開旅游地產扎堆區(qū)（如陵水），避免貶值風險。

2、投資者：

長期持有核心區(qū)商業(yè)地產或高端住宅（5年以上），賺租金和增值收益。

警惕中西部“概念炒作”片區(qū)，小心套牢。

3、外地養(yǎng)老族：

租房更劃算！三亞高端海景公寓月租約5000元，比買房省資金，還免淡季空置煩惱。

（五）總結：別聽風就是雨！

封關≠房價暴漲：政策嚴控、安居房分流、產業(yè)進度才是關鍵變量。

盯緊核心區(qū)：海口、三亞有產業(yè)和人口支撐的房子更安全，中西部旅游盤慎碰！

普通人別炒房：自住可擇機入手核心區(qū)，投資需長期持有優(yōu)質資產，別想短期套現(xiàn)。

（依據(jù)來源：政府發(fā)布會、房企數(shù)據(jù)、區(qū)域市場調研）

三、在海南買了房子能落戶嗎？

根據(jù)2025年海南新的政策，買了房不等于直接能落戶！但房產可作為落戶的“敲門磚”，具體能否落戶要看是否符合以下兩類條件（儋州市除外）：

（一）普通落戶：有房只是第一步，還得熬時間

1、條件

省外居民：需辦海南居住證（實際住滿6個月）+ 繳納海南社保（女性40歲內、男性50歲內）。

省內居民：可直接用自有或租房地址落戶。舉例：一個東北大哥在海口買了房，但沒居住證和社保，照樣落不了戶;而他在海南開小超市繳了社保，半年后就能申請落戶。

2、購房權益

普通落戶后只能買1套房，且需提供24個月社保/個稅證明，首付最低70%。

（二）人才落戶：有房錦上添花，沒房也能落

1、條件（滿足一條就行）

學歷派：全日制大專（50歲以下）或本科/碩士（60歲以下）。

技術派：中級職稱（50歲以下）或高級職稱（60歲以下）。

土豪派：在海南投資150萬以上辦企業(yè)（符合重點產業(yè)），或年收入30萬+年繳稅5萬以上。舉例：一個深圳IT工程師考了中級職稱，帶著證書去三亞，沒房也能落戶;若已在海南買房，落戶后直接享受本地人購房待遇。

2、購房特權

人才落戶后可買2套房，首套首付最低15%。

（三）唯一例外：儋州買房=直接落戶

全省獨一份：在儋州買40年或70年產權的住宅、商鋪，無需社保、學歷、年齡限制，直接落戶。舉例：北京退休阿姨在儋州買套養(yǎng)老房，憑房產證就能落戶，還能把老伴戶口遷過來。

建議：購買前確認房產用途屬性（首選住宅性質），通過“海易辦”APP或儋州市公安局戶籍窗口咨詢最新細則

政策依據(jù)：2024年12月27日，儋州市公安局關于印發(fā)《儋州市戶籍制度改革實施方案（試行）》的通知（2025年1月試行）

（四）區(qū)域差異：?？谒伞⑷齺唶?、小城市更友好

政策依據(jù)：

《陵水黎族自治縣房地產調控措施》（2024年7月3日印發(fā)），有效期至2025年12月31日；

澄邁縣住建局《關于取消商品住房限購政策的通知》（2024年10月）；

《三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局關于購房資格的說明》（2025年）；

海南省全域限購文件（瓊府辦〔2020〕21號）；

《三亞市人才落戶實施細則》（2025年修訂）要求本地工作+社保；

《海南省普通落戶管理辦法》（2025年）明確3年社保要求；

2024年12月27日，儋州市公安局關于印發(fā)《儋州市戶籍制度改革實施方案（試行）》的通知（2025年1月試行）。

（五）隨遷福利：一人落戶，全家沾光

可帶配偶、未成年子女、退休父母（男≥60歲，女≥55歲）一起落戶。舉例：上海程序員人才落戶?？?，老婆孩子戶口跟著遷來，孩子能上海南公立學校。

（六）實用建議

1、想快速落戶+買房：

有學歷/職稱的 → 走人才落戶（海口最友好）。

沒學歷但有錢的 → 直接去儋州買房落戶。

2、純養(yǎng)老/度假：

選陵水、澄邁等小城，不用落戶也能買房，省心。

總之，海南買房≠送戶口！除了儋州，其他地區(qū)落戶得拼社保、學歷或職稱。普通人建議走人才落戶（性價比最高），土豪直接儋州買房一步到位～

（政策依據(jù)：海南公安廳、各市政府文件）

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